Dossier Copropriété

Le règlement de copropriété n’est pas un document immuable. Dans la vie de la copropriété, il peut s’avérer utile de modifier ce règlement. Une telle modification est possible, dès lors qu’elle concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes. Elle doit alors être approuvée par l’assemblée générale, à la majorité des copropriétaires, représentant les deux tiers des voix (ce que l’on appelle la « double majorité »). Mais l’assemblée ne peut, en aucun cas, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou de leur utilisation : une telle modification ne peut être adoptée qu’à l’unanimité de tous les copropriétaires sans exception.

Ainsi, dans la mesure où le changement concerne la jouissance et l’administration des parties communes, la décision doit être votée à la majorité de tous les copropriétaires détenant au moins 2/3 des tantièmes.

Quand la révision a pour objet de modifier la destination des parties privatives ou les modalités de leur jouissance, elle doit être autorisée à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires.

Pour changer les règles relatives à la jouissance, l’administration ou l’usage des parties communes, il faut un vote à la majorité de tous les copropriétaires du syndicat, détenant au moins 2/3 des tantièmes.

Lorsque le syndicat des copropriétaires a autorisé un changement de l’usage des lieux entraînant une modification de la répartition des charges (usage d’habitation en usage professionnel par exemple) la modification du règlement est faite à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Toutes les modifications intégrées dans le règlement de copropriété doivent faire l’objet d’une publicité au fichier immobilier du bureau des hypothèques du lieu de situation de l’immeuble.

Tout autre changement nécessite une décision prise à l’unanimité des copropriétaires :

Lorsque l’assemblée générale veut modifier la destination de l’immeuble ou des parties privatives.

Lorsque l’assemblée générale veut modifier les conditions de jouissance des parties privatives (condamner les colonnes de vide-ordures, supprimer le service du gardien…)

Lorsque l’assemblée générale veut modifier la répartition des charges des copropriétaires.

Une fois la modification apportée, il appartient à l’assemblée générale de donner mandat au syndic pour faire procéder par un notaire à l’inscription de la délibération au registre des hypothèques. Cette inscription est obligatoire pour que les modifications puissent être opposables aux tiers.

Vous envisagez de faire l’acquisition d’une partie commune de votre copropriété : un water-closet commun, une partie de palier ou d’escalier, une terrasse, une loge, des combles,…

Vous devez procéder à un modificatif de l’état descriptif de division de votre règlement de copropriété. Cette opération vise à transformer des parties communes en parties privatives afin d’en disposer en parfaite légalité. Ceci peut concerner la création d’un lot distinct quand il s’agit d’une partie commune isolée (une loge par exemple) ou à rattacher une partie commune à un lot existant (un palier, un Wc commun par exemple ou des combles).

Il s’agit d’évaluer le nombre de tantièmes qui seront créés suite à la transformation en partie privative, de les rajouter à la base de calcul de l’immeuble et de les faire supporter par le nouveau lot créé.

Pour réaliser ce projet, vous devrez soumettre à l’assemblée générale des copropriétaires un projet modificatif à l’état descriptif de division. Ce projet comprendra des plans laissant apparaître les différentes étapes de l’opération (avant et après modification) ainsi qu’un descriptif du ou des nouveaux lots avec leurs tantièmes respectifs. Une fois que le projet sera ratifié par votre assemblée générale, il ne vous restera plus qu’à vous rendre chez votre notaire afin que celui ci rédige un acte modificatif au règlement de copropriété et qu’il se charge des opérations de publicité foncière.

Pour ces démarches, c’est un géomètre qui intervient en général en tant que professionnel de la mesure et spécialiste dans la conception des plans. Celui-ci devra réaliser un Projet Modificatif à l’État Descriptif de Division (PMEDD) . La loi n’impose pas de passer par un géomètre inscrit à l’ordre des Géomètres Experts pour la rédaction de ce document.

Notre agence est compétente dans la rédaction de ce document.

N’hésitez pas à mettre en concurrence les professionnels.

Avant d’entreprendre des démarches couteuses, nous invitons nos clients à faire une demande officielle en assemblée générale pour connaître la décision de la copropriété. En cas d’accord favorable, vous pouvez engager des frais pour faire intervenir un géomètre qui vous réalisera le Projet Modificatif à l’Etat Descriptif de Division. Notre prestation est appréciée des notaires et syndics de copropriété : réalisation de plans au 1/100e en couleur et rédaction d’un Projet Modificatif à l’Etat Descriptif de Division conformes aux dispositions légales (Loi du 10 juillet 1965 et Décret d’application du 17 mars 1967 modifiés, et la loi SRU de 2000).

Les tarifs peuvent varier du simple au triple pour un travail identique, n’hésitez pas à comparer les devis avec plusieurs professionnels.

Pour connaître nos tarifs pour cette prestation demandez nous un devis

Il se peut qu’à votre insu vous occupiez illégalement des parties communes (un palier, un water- closet commun,…) Si vous êtes dans une telle situation, trois possibilités s’offrent à vous :

- Établir que l’occupation est continue et qu’elle dure depuis plus de trente ans. Vous pouvez alors demander l’application de la prescription trentenaire qui est reconnue par le Code Civil comme un mode d’acquisition. Pour autant, la jurisprudence en la matière n’est pas constante. Certains tribunaux estimant que la prescription trentenaire ne pouvait s’appliquer à des biens indivis. Ce qui est le cas en copropriété ;

- Rétablirent les lieux dans leur configuration initiale. Cette possibilité est prévue par la loi du 10 juillet 1965. Il convient dans ce cas « ‘de rendre les parties occupées à la copropriété ». Ce qui nécessite parfois d’importants travaux et peut s’avérer compliqué ;

- Racheter la partie occupée à la copropriété. Ce qui revient à entériner juridiquement votre occupation en transformant la partie commune en privative d’un point de vue juridique. La procédure est alors la même que pour le rachat d’une partie commune décrit plus haut : projet modificatif à l’état descriptif de division, assemblée générale et acte modificatif au règlement de copropriété par le notaire.

Pour affecter les nouveaux tantièmes de copropriété sur le futur lot issu des parties communes, il faut réaliser une comparaison proportionnellement à la superficie avec un autre lot ayant la même destination et la même situation que le futur lot, pour retrouver un coefficient de pondération homogène. Ce calcul peut s’avérer très arbitraire parfois, car une comparaison précise n’est pas toujours possible.

Cas particulier avec l’acquisition des combles

L’article 3-22 de la loi du 10 juillet 1965 précise qu’en absence de dispositions prévues dans le règlement de copropriété les combles peuvent être rangés dans les parties privatives, si toutefois les combles n’abritent pas d’éléments d’équipements communs et qu’il n’a pas fonction d’accéder à la toiture pour en assurer l’entretien ou la réparation. Dans ce cas, le copropriétaire du dernier étage peut en revendiquer la propriété. L’acquisition implique obligatoirement une augmentation des tantièmes de copropriété.

Transformer un comble en usage d’habitation correspond à un changement d’affectation et est soumis à diverses autorisations préalables :

- Le changement d’affectation ne peut être qu’autorisé dès lors qu’il n’est pas contraire à la destination générale de l’immeuble, et ne porte pas atteinte aux droits des copropriétaires ;

- Obligation de demander une autorisation en AG pour la réalisation des travaux (création d’une trémie d’escalier, installation d’un velux, la création d’une ouverture dans la toiture …) ;

- Le changement d’affectation peut également nécessiter l’obtention d’un permis de construire ;

- Modification de la répartition des charges, pour la transformation des combles non habitables rendus habitables et affectés ou annexés à un lot de la copropriété.

Le changement d’affectation d’un lot de copropriété peut entraîner une modification des tantièmes de copropriété. Notre intervention consiste à proposer un calcul avec de nouveaux tantièmes pour les charges générales et particulières de la copropriété.

Une fois la modification apportée, il appartient à l’assemblée générale de donner mandat au syndic pour faire procéder par un notaire à l’inscription de la délibération au registre des hypothèques. Cette inscription est obligatoire pour que les modifications puissent être opposables aux tiers.

Si vous estimez que l’ensemble des charges de copropriété ne correspondent plus à la réalité, une nouvelle répartition peut être proposés, par l’intervention d’un géomètre. Les nouveaux tantièmes devront être en conformité avec la loi SRU. Les quotes-parts sont calculées en fonction des superficies habitables des lots et de coefficients de pondération qui dépendent de la nature (logement, garage, cave, balcon, …), de la forme, de la hauteur sous plafond, de l’étage, de l’exposition, …

Les nouveaux tantièmes devront être approuvés en assemblée générale. Il appartient au syndicat des copropriétaires de donner mandat à leur syndic pour qu’un un notaire procède à l’inscription de la délibération auprès de la Publicité Foncière (Service des hypothèques). Cette inscription est obligatoire pour que les modifications puissent être opposables aux tiers.

Création d’un ascenseur – charge d’entretien des escaliers – entretien des toitures …

La mise en place de nouvelle installation comme un ascenseur sur la copropriété implique la création de charges spéciales.

Une fois la modification apportée, il appartient à l’assemblée générale de donner mandat au syndic pour faire procéder par un notaire à l’inscription de la délibération au registre des hypothèques. Cette inscription est obligatoire pour que les modifications puissent être opposables aux tiers.

Le 20 février 2014, la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové, dite Loi ALUR, mise en place par Cécile DUFLOT, alors Ministre de l'Égalité des Territoires et du Logement, est votée et validée le 24 mars 2014 par le Conseil Constitutionnel. Désormais de nouvelles règles sont applicables pour l’accès au logement et l’urbanisme rénové. La loi ALUR a pour objectif de « réguler les dysfonctionnements du marché, protéger les propriétaires et les locataires, permettre l’accroissement de l’offre de logements dans des conditions respectueuses des équilibres des territoires ». Ce programme ambitionne la mise en place de plusieurs réformes, dont 4 mesures phares sont à retenir :

=> Favoriser les rapports entre propriétaires et locataires dans le parc privé

• par la diminution du cout du logement pour le locataire,

• par la maitrise des risques d’impayés pour le bailleur,

• par la mise en place d’un loyer médian de référence par zone,

• par la création d’une garantie universelle des loyers.

=> Renforcer la formation, la déontologie et le contrôle des professions de l’immobilier :

• Accroitre la compétence des professionnels de l’immobilier pour augmenter la confiance, envers les futurs acquéreurs,

• Encadrer d’avantage la profession en délimitant clairement les différentes activités immobilières,

• Obligation pour tous professionnels d’avoir recours à une responsabilité civile professionnelle,

• Création d’une sanction pénale en cas d’exercice de la profession alors que la personne comportait une interdiction,

• Création d’une sanction administrative en cas de mise en location par un professionnel d’un bien immobilier jugé comme inhabitable.

=> Lutter contre l’habitat indigne et les copropriétés dégradées :

La loi ALUR, dont l’un des objectifs est aussi de redresser efficacement les copropriétés dégradées, abaisse le seuil de mise en place des démarches administratives concernant l’impayé envers les syndics de copropriété en passant ce seuil de 25% à 15%.

La loi ALUR légifère également sur la mise en place d’un registre d'immatriculation des copropriétés permettant notamment de déceler les copropriétés qui « s’ignorent » et de détecter les copropriétés en difficulté. Le rôle des syndics sera quant à lui renforcé pour prévenir la dégradation des copropriétés en réformant l'ensemble de la procédure d'administration provisoire et en créant un plan de sauvegarde destinée au redressement des copropriétés.

La loi facilite aussi les travaux d’intérêt collectif en permettant la réalisation de travaux de conservation des immeubles y compris sur parties privatives avec maitrise de l’ouvrage assurée par le syndicat des copropriétaires et création d’un fonds de prévoyance obligatoire correspondant à 5% du budget prévisionnel annuel.

=> Moderniser l’urbanisme dans une perspective de transition écologique des territoires.

De nouvelles normes de construction sont nécessaires pour parvenir à un développement écologique de l’urbanisme.

Pour atteindre ces objectifs, le texte prévoit notamment :

• le renforcement de la couverture du territoire par les schémas de cohérence territoriale (SCoT) ;

• la modernisation des documents de planification à l'échelle communale et intercommunale avec notamment le transfert au profit des communautés d'agglomération et des communautés de commune de la compétence en matière de carte communale, de plan local d'urbanisme (PLU) ou de document d'urbanisme en tenant lieu ;

• la lutte contre l'étalement urbain et la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers ;

• le renforcement des outils au service des politiques foncières des collectivités ;

• le développement de la concertation et de la participation du public dans les décisions relatives à l'urbanisme.

Enfin, une réglementation sur les matériaux à utiliser sera mise en place auprès des constructeurs, promoteur et constructeur.

Les Superficies de Lots de Copropriété

La loi ALUR ne modifie pas les surfaces privative et habitable. Cependant, son article 54 prescrit l’obligation d’indiquer les deux superficies dans les actes de vente de lots de copropriété depuis le 26 juin 2014.

Surface Privative : Loi Carrez

Loi du 18 décembre 1996, dite loi Carrez, et son décret d’application du 23 mai 1997.

La loi s'applique lors de la cession d’un lot de copropriété. Elle ne concerne donc pas les ventes de maisons individuelles et les ventes sur plan (VEFA), ni les ventes judiciaires (arrêt du 3 octobre 2002 de la 2ème chambre civile de la Cour de Cassation).

Elle impose d'indiquer dans les promesses et contrats de vente la superficie exacte du lot dont disposera à terme l'acquéreur.

La superficie calculée conformément aux dispositions de la loi Carrez comprend les planchers clos et couverts et exclut :

• les balcons et terrasses non couverts,

• les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines et embrasures de portes et fenêtres,

• les caves, garages et emplacements de stationnement,

• les lots ou fraction de lots d’une superficie inférieure à 8 m²,

• ainsi que les planchers des parties du local dont la hauteur est inférieure à 1,80 m.

La surface à prendre en compte est celle prescrite par l’état descriptif de division en vigueur.

Il convient par conséquent de se procurer auprès de la conservation des hypothèques la fiche du lot en cause, ainsi que l’état descriptif de division le définissant.

Avant d’établir un certificat de mesurage, il est nécessaire de :

• de vérifier la consistance et l’affectation du lot par rapport à l’état descriptif,

• de procéder au levé d’intérieur régulier des locaux avec une précision de ± 1 cm,

• d’établir un report au 1/100ème à conserver dans le dossier,

• de calculer les superficies privatives de chaque pièce en m² avec deux décimales, les décimètres carrés étant arrondis à la dizaine la plus proche et la précision étant de 1%,

• de contrôler graphiquement les superficies calculées,

• de rédiger le certificat en indiquant le numéro du lot par référence à l’état descriptif de division, en identifiant chaque pièce, en mentionnant la date du mesurage.

Pour opérer ce mesurage, la réglementation n’impose pas de recourir à un professionnel.

A défaut de certificat de mesurage loi Carrez, l’acquéreur peut intenter, dans un délai d'un mois, une action en nullité de l'acte de vente. Au-delà et durant un délai d’une année à compter de la signature de l'acte de vente, si l’acquéreur constate une erreur de plus de 5 % de sa superficie la partie privative (et non du lot), il peut demander une diminution du prix d'achat en proportion.

Surface Habitable : Loi Boutin

Loi du 25 mars 2009 de Mobilisation pour le Logement et la Lutte Contre l’Exclusion, dite loi Boutin.

D'un point de vue légal, la superficie habitable se calcule dans tous les cas, alors que la superficie Carrez ne se calcule qu'en copropriété. La superficie habitable se mentionne dans un bail et dorénavant dans un acte de vente, alors que la superficie Carrez se mentionne que dans un acte de vente.

D'un point de vue technique, la superficie habitable est la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres, et des parties d'une hauteur inférieure à 1.80m.

Jusque-là, c'est la même définition technique que la loi Carrez.

Mais la différence fondamentale, c'est qu'il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, tous les sous-sols (y compris les caves), remises (y compris les garages), terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas (et volumes vitrés), locaux communs et autres dépendances des logements.

Comparaison entre les deux Surfaces